不動産の価格はどうやって決まるのか?

みなさんが探している不動産。

どこをさがしても高額です。

そうですよね?
「駅前で新築マンションを探しています!!」

これ、よく相談を受けるのですが、私は聞き正します。
「なぜ、新築なのですか??」と

大体の答えはこうです。
「新築は資産価値も高いし、やっぱり新しいのって気持ち良いじゃないですか?」

と、曖昧で適当なイメージ的な感想です。

気持ち良いかはわからないが、新築マンション販売価格がどうやって決まって行くのか?

これを知ってしまうと、恐ろしいほど気持ち良くないので、最近買ってしまった方や、今新築を

探している方は、この先へは読み進めないことが無難ではないかと…。

 

新築マンション分譲価格の価格の構成内訳はおおよそこんな感じです。

①土地仕入価格+②建築費用+③販売営業促進費用+④利益(総売り上げの約20%)

 =総売上価格

この合計額(総売上価格)を全戸で割り振るのです。

この割振り価格を下回らない価格で売り切ることが、販売デベロッパーの目論見。

60戸でも、90戸、150戸でも、実は価格は全て決まっているのです。

でも、販売第1期、2期云々と5期くらいまで1年間近くかけて販売することが多い。

第1期目では、パンフレットには第1期の価格しか表示されていない。

なぜだろうか?

売れ残ると大変だからです。

60戸を販売するための方法は、まず10戸をランダム虫食いに選択し、中にはダミーの安値

価格等も入れておきます。販売平均価格が5,080万円前後なのに、4,080万円などの極端に安値

で、広告やパンフレットの最安値4,080万円~と記載するのです。

客の球数を呼ぶことから販売が開始されます。
この広告を見た客が、最安値4,080万円のことに振れると、もうそこは先手が決まっていまして

などと、お客の様子を一部始終観察して、こう切り出します。
こちらのお部屋はご検討頂けますと、4,980万円の最多価格帯へとお薦めに入ります。

彼らの営業は、お客様の資金繰り詳細を聞いて来ます。

まずは年収・勤務先・勤続年数・家族構成・頭金・自己資金・現在のお住まい状況等々…。

これで、いくらの物件まで買えるか????を吟味しています。
買いたいと思う客を、買える客と買いにくい客、買えない客に振り分ける作業となります。

 

要するに、彼ら営業は最大の利益を出すための、買える客の振り分けに始まり、最終期までに

来たお客様にどの部屋に割り振るか?のパズルが最初の作業なのです。

 

次回はこの続き、不動産価格の価格Episode2で!!